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Besonderheiten bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung in Verbindung mit öffentlichen Mitteln


Förderbanken Wurde eine Baufinanzierung in Verbindung mit öffentlichen Landesfördermitteln begonnen, wie z.B. das Wohnungsbaudarlehen der Bayern Labo, Hessenbaudarlehen, Darlehen der NRW Bank usw. gibt es gerade bei der Anschlussfinanzierung für das erstrangige Bankdarlehen einige Dinge zu beachten. 

Anders als die KfW-Bank finanzieren die Föderbanken der Bundesländer, welche die öffentlichen Mittel vergeben, wie z.B. die NRW-Bank oder die BayernLaBo die Landesfördermittel selbst als eigenständige Darlehen. Sie verlangen dafür auch eigenständige Sicherheiten in Form einer Grundschuld im Grundbuch. Diese Grundschuld darf jedoch auch nachrangig sein. Dies hat den Vorteil, dass der erste Rang im Grundbuch für das „normale“ Bankdarlehen freigehalten wird und somit auch das Darlehen bei der erstrangfinanzierenden Bank deutlich günstiger wird. 
Die Gewährung des öffentlichen Darlehens mit der nachrangigen Grundschuld ist jedoch an Bedingungen geknüpft, die sich vor allem bei der Anschlussfinanzierung, oder auch der Umschuldung des erstrangigen Darlehens bemerkbar macht.

Abtretung der Rückgewähransprüche

Grundbuch Neben den allgemeinen Wohnungsbauförderbestimmungen ist hier der wichtigste Punkt, dass die vorrangige Grundschuld nur einmal verwendet werden darf. Auch wenn das erstrangige Darlehen ganz oder teilweise getilgt ist, darf man es nicht wieder aufleben lassen, solange die nachrangige Grundschuld noch valutiert. Also solange noch eine Restschuld für das nachrangige Darlehen besteht. Um dies sicherzustellen, lässt sich die Förderbank die Rückgewähransprüche abtreten.

Grundsätzlich müssen eingetragene Grundschulden, nach der Rückzahlung des damit verbundenen Darlehens, wieder an den Kunden zurückgegeben werden. Der Kunde hat also einen Anspruch auf Rückgewähr. Nun könnte der Kunde damit tun was er möchte. Er könnte sich damit z.B. ein neues Darlehen aufnehmen und diese Grundschuld wieder als Sicherheit dafür geben (Revalutierung). Ist jetzt ein weiterer Gläubiger vorhanden, der seine Grundschuld nachrangig im Grundbuch eingetragen hat, würde dessen Grundschuld im Grundbuch wieder an die Stelle nach der erstrangigen Grundschuld rutschen. 

Damit dies nicht passiert, lassen sich öffentliche Darlehensgeber das Recht an die Rückgewähransprüche abtreten. Die Abtretung der Rückgewähransprüche dient damit also in erster Linie der Sicherung des Aufrückens des nachrangigen Grundschuldgläubiger im Rang.

Was bedeutet das bei einer Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung?

Grundsätzlich heißt das, dass bei jeder Anschlussfinanzierung eine Genehmigung des Nachranggläubigers für das neue Finanzierungskonzept einzuholen ist. Es darf nur die tatsächlich übriggebliebene Restschuld weiterfinanziert werden. Eine Erhöhung dieser Restschuld, wie z.B. durch die Umschuldung eines Ratenkredites oder aber die Mitfinanzierung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht gestattet. Es ist ebenso nicht gestattet, eine Tilgungsaussetzung bei der Anschlussfinanzierung zu vereinbaren. Dies wird häufig in Verbindung mit Bausparen versucht.

Wurde z.B. ein vorfinanzierter Bausparvertrag in die Finanzierung eingebaut, der zum Ende der Zinsbindungsfrist das Bankdarlehen ablösen soll, muss auch das angesparte Guthaben daraus als Tilgung in die Finanzierung einfließen. Auch wenn der Kunde sich entschließt, das Bauspardarlehen gar nicht in Anspruch zu nehmen. Das Guthaben darf nicht anderweitig verwendet werden. Dies ist gerade in diesen Tagen aktueller denn je, weil einige Bausparkassen versuchen, Ihre Kunden aus Altverträgen herauszubekommen und dafür neue Bausparverträge mit geringerer Guthabensverzinsung abschließen möchten.


Besonderheit in Bayern:
LaBo Oftmals werden bei öffentlichen Mitteln die Darlehen in zwei Darlehenstranchen vergeben.
Ein kleineres Darlehen gibt es als zinsloses Darlehen und das zweite Darlehen, meist der größere Teile wird als zinsvergünstigtes Darlehen vergeben. Sollen auch die öffentlichen Darlehen umgeschuldet werden, so ist zu beachten, dass alle Darlehen umgeschuldet werden müssen. Also auch das zinslose Darlehen.
Denn wird nun nur das zinsvergünstigte Darlehen zu einer anderen Bank umgeschuldet und nicht das zinslose Darlehen, rutscht der verbleibende Teil des Darlehens automatisch an die erste Stelle im Grundbuch. Das bedeutet, dass für die neue Bank Vorlasten entstehen würden und die neue Bank nur eine nachrangige Grundschuld erhält. Dies würde die gesamte Finanzierung verteuern, oder im schlimmsten Fall die Umschuldung sogar unmöglich machen. Es empfiehlt sich daher, sich im Vorfeld der Umschuldung mit den Förderbedingungen der jeweiligen Landesförderbank vertraut zu machen und sich im Zweifel die Umschuldung von der öffentlichen Bank genehmigen zu lassen. 

Bernd Munder: Spezialist für Anschlussfinanzierungen Bei weiteren Fragen zu Ihrer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung helfen wir Ihnen gerne.
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