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Anschlussfinanzierung


Anschlussfinanzierung Eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie immer dann, wenn bei einem Darlehen mit einer festen Sollzinsbindung diese Zinsbindungsfrist ausläuft. Bei einer Baufinanzierung ist es üblich, dass der vereinbarte Sollzinssatz über einen gewissen Zeitraum festgeschrieben wird. Hier spricht man von einem gebundenem Sollzins und der Festzinsvereinbarung. Am häufigsten werden in Deutschland die Sollzinsen für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Besteht zum Ablauf dieses Zeitraumes noch eine Restschuld für das Darlehen, kann oder muss die Finanzierung verlängert werden. Diese Verlängerung der Finanzierung ist die Anschlussfinanzierung, oder auch Prolongation genannt.

Da es sich bei Baufinanzierungen meistens um große Summen handelt, ist es relativ selten, dass ein Darlehen innerhalb der ersten Zinsbindungsphase vollständig zurückgezahlt wird. Für mehr als 80 % aller Darlehensnehmer sind bis zum Ende Ihres Immobiliendarlehens mindestens eine, oder aber auch mehrere Anschlussfinanzierungen notwendig.

Zinsentwicklung von 2006 bis 2016

Viele Darlehensnehmer fiebern in der heutigen Zeit dem Ende ihrer Zinsbindung entgegen, um von den derzeit sehr günstigen Zinsen profitieren zu können. Das ist durchaus verständlich, denn wer im Jahr 2006, also vor ca. 10 Jahren seine Baufinanzierung begonnen hat, der finanziert im Vergleich zu heute fast dreimal so teuer. Wie sich die Zinssätze von 2006 bis Anfang 2016 entwickelt haben, sehen Sie in dem untenstehenden Zinschart. Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung von 2006 bis 2016

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung bei einer Prolongation

Wer in der glücklichen Lage ist, seine Anschlussfinanzierung in den nächsten Wochen oder Monaten vornehmen zu können, erhält spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot seiner Hausbank für die Verlängerung seiner Baufinanzierung (Prolongation). Ist der Kunde mit dem Angebot einverstanden, muss er nichts weiter tun, als der Bank mitzuteilen, welche Summe er weiterfinanzieren möchte, das Angebot zu unterschreiben und zur Bank zurückzuschicken. Somit steht die Anschlussfinanzierung. Die Bank verlangt in der Regel keine neuen Bonitätsnachweise und auch keine weiteren oder neuen Unterlagen zum Haus.

Was aber, wenn der Kunde herausgefunden hat, dass das Verlängerungsangebot der eigenen Bank, im Vergleich zu einer anderen Bank zu teuer ist?

Grundsätzlich endet mit jedem Ende der Festzinsvereinbarung auch die Bindung an die finanzierende Bank. D.h. es steht jedem Kunden frei, ob er der Verlängerung des Darlehens zustimmt, oder aber das Darlehen ganz oder teilweise zurückführt. Die Rückführung des Darlehens kann der Kunde durch Eigenmittel, oder aber auch durch die Ablösung der Restschuld durch eine andere Bank, sprich einer Umschuldung vornehmen. Die alte Bank darf für die Rückzahlung des Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung keine Gebühren in Rechnung stellen. Und auch die Sicherheiten (Grundschuld) muss die alte Bank dem Kunden wieder zurückgeben. Es sei denn, die Rechte auf die Rückgewähr dieser Sicherheiten sind bereits an eine andere Bank abgetreten. Dies ist zum Beispiel bei Finanzierungen über öffentliche Banken häufig der Fall, die Ihre Darlehen mit einer nachrangigen Grundschuld im Grundbuch absichern. Weitere Informationen über die Besonderheiten bei einer Anschlussfinanzierung in Verbindung mit öffentlichen Mitteln.
Die einzigen Kosten, die auf den Kunden zukommen, sind die Kosten für die Änderungen im Grundbuch. Fällt das Angebot der Hausbank bei der Vertragsverlängerung also nicht so aus, wie der Kunde sich das vorstellt, hat er das Recht, kostenfrei die Bank zu wechseln.

Der Ablauf einer Umschuldung als Anschlussfinanzierung

Hat sich der Kunde für eine Umschuldung entschieden, d.h. er hat das für sich beste Verlängerungsangebot bei einer anderen Bank gefunden und der Darlehensvertrag mit der neuen Bank ist unterzeichnet, geht es an die Abwicklung. Im Groben funktioniert das ganze so. Die alte Bank erhält den noch geschuldeten Darlehensbetrag und gibt im Gegenzug dazu die Sicherheiten im Form der Grundschuld frei. Die Grundschuld muss jedoch in den meisten Fällen nicht aufwändig gelöscht und neu eingetragen werden, sondern wird in der Regel an die neue Bank abgetreten. Dazu erhält der Kunde von der neuen Bank alle notwendigen Unterlagen, wie z.B. einen Ablöseauftrag für das alte Darlehen und die Abtretungserklärung der Grundschuld für die neue Bank. Die neue Bank setzt sich mit dem ursprünglichen Darlehensgeber in Verbindung und teilt mit, dass das Darlehen zum vereinbarten Termin abgelöst werden wird. Die Anschlussfinanzierung wird also in Form einer Umschuldung vollzogen. Eine Kündigung des Darlehensnehmers bei dem alten Kreditgeber ist nicht notwendig

Wann kommt eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung in Betracht?

Eine Umschuldung sollte der Darlehensnehmer dann vornehmen, wenn die Hausbank kein adäquates Angebot für die Vertragsverlängerung macht. Um dies zu beurteilen, ist es ratsam sich rechtzeitig Vergleichsangebote einzuholen. Nur wenn man als Kunde eine Übersicht über die besten Konditionen am Markt hat, kann man einschätzen, ob es sich bei dem Verlängerungsangebot der eigenen Bank um gute Konditionen handelt, oder ob die Bank den Kunden mit einem überteuerten Angebot abspeisen möchte. Viele Banken machen sich bei dem Angebot für die Anschlussfinanzierung des Kunden gar nicht erst die Mühe, eine neue Kalkulation für den Kunden zu erstellen. So könnten beispielweise evtl. eingepreiste Risikoaufschläge aus den Anfangstagen der Finanzierung nicht mehr notwendig sein, da ja bereits ein Teil des ursprünglichen Darlehens getilgt ist. Viele Kreditinstitute halten die Finanzierungsangebote für Bestandskunden auch künstlich höher, als bei Neukunden. Sie rechnen damit, dass dem Kunden der Aufwand eines Bankenwechsels zu hoch ist und rechnen nicht damit, dass Kunden inzwischen wesentlich besser informiert sind, als noch vor zehn Jahren. Im nachfolgenden Beispiel haben wir einmal berechnet, was schon ein Zinsunterschied von nur 0,3 % ausmachen würde.

Beispielrechnung:
Eckdaten zum Darlehen   Bank A Bank B
Nettodarlehensbetrag   150.000 EUR 150.000 EUR
Auszahlungsdatum   01.01.2016 01.01.2016
Dauer der Sollzinsbindung   15 Jahre 15 Jahre
Gebundener Sollzins   2,10 % 2,40 %
Anfängliche Tilgung   3,00 % 2,70 %
Höhe der Monatsrate   637,50 EUR 637,50 EUR
Summe der geleisteten Zinszahlungen   35.489,54 EUR 41.712,58 EUR
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung   70.739,54 EUR 76.962,58 EUR
       

Anschlussfinanzierung - Vergleichen lohnt sich

Der Zinsvorteil liegt bei oben genanntem Beispiel schon bei über 6.000 Euro. Hinzukommt, dass bei gleicher Monatsrate die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung deutlich niedriger ist. Das wirkt sich dann nochmals bei der nächsten Finanzierungsrunde aus. Es lohnt sich also für den Kunden bei der Anschlussfinanzierung genau auf die angebotenen Konditionen zu schauen und lieber einmal mehr bei der Hausbank nachzuverhandeln, als vorschnell ein zu teures Angebot zu unterschreiben. Holt sich der Kreditnehmer dann noch die Topangebote aus dem kompletten Bankenmarkt, sind schnell Zinsunterschiede von 0,5 % und mehr erreicht. Die Zeitschrift Finanztest hat bei einem ihrer Tests sogar Zinsunterschiede von mehr als 1 % festgestellt. Investiert der Anschlussfinanzierer die Zinsersparnis dann noch in eine höhere Tilgung, ist er ohne Mehraufwand auch noch deutlich schneller mit der Finanzierung fertig. Die oben aufgeführten Zinssätze stellen kein aktuelles Angebot dar. Sie dienen lediglich der Veranschaulichung. 

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Die richtige Tilgungshöhe und Zinsbindung wählen

Hier kommen wir zu einem Fallstrick, den es in Zeiten extrem niedriger Zinsen bei der Anschlussfinanzierung zu beachten gilt. Nehmen wir einmal an, Sie hätten vor zehn Jahren zu einem Zinssatz von rund 4 % Ihre Baufinanzierung begonnen. Die Tilgung wurde mit 2 % angesetzt. Bei einem Anfangsdarlehen von 200.000 Euro läge die Monatsrate bei genau 1.000 Euro. Die Restschuld heute nach zehn Jahren, läge bei ca. 150.000 Euro. Bei den heutigen Zinssätzen von teilweise deutlich unter 2 % für zehnjährige Zinsbindungen, würde das eine Zinsbelastung von weniger als 250 Euro im Monat bedeuten. Wenn Sie jetzt bei Ihrer Anschlussfinanzierung wieder mit einer Tilgung von 2 % beginnen, läge die gesamte Monatsrate bei nicht einmal mehr 500 Euro. Das verleitet verständlicherweise dazu, sich erst einmal zurückzulehnen und die nun deutlich geringere Monatsrate zu genießen. 

Nun haben Sie jedoch bei der Anschlussfinanzierung alle Möglichkeiten Ihre Finanzierung selbst zu gestalten. Entweder Sie nutzen die günstigeren Zinsen, um eine geringere Monatsbelastung zu erreichen, oder aber Sie belassen es bei der gewohnten Monatsrate und erhöhen somit die Tilgung. Bei diesem Beispiel sogar auf ca. 6%. Damit ersparen Sie sich viele Jahre an Laufzeit und somit an Zinsen. Die dritte Möglichkeit ist, eine längere Zinsbindung zu wählen. Bei diesem konkreten Beispiel, könnten Sie die Zinsbindung auf 15 Jahre erhöhen und die Tilgung so ansetzen, dass eine vollständige Tilgung in diesen 15 Jahren erfolgt. Diese vorgehensweise, verkürzt zum einen die Laufzeit der gesamten Finanzierung und Sie schließen somit ein Zinssteigerungsrisiko einer erneuten Anschlussfinanzierung vollständig aus. Mit der gleichen Monatsrate, wie bisher gewohnt. Sie sehen also, dass es eine Fülle von Optimierungsmöglichkeiten bei einer Anschlussfinanzierung gibt. In Zeiten, bei denen die Anschlusszinsen wieder spürbar gestiegen sind, muß evt. eine völlig andere Strategie gewählt werden.

Unser Tipp! Die Tilgungshöhe bei einer Anschlussfinanzierung sollte mindestens so hoch sein wie die Höhe der Tilgung, die Sie am Ende der vorherigen Zinsbindungsphase erreicht hatten.

Die meisten Kunden entscheiden sich für einen Mittelweg. So dass Sie mit einigermaßen bequemen Monatsraten in die nächste Finanzierungsrunde gehen und dennoch eine schnellere Rückzahlung des Darlehens erreichen. Sie können mit unserem kostenlosen Tilgungsrechner eigene Berechnungen erstellen. 

Tilgungsrechner

Welchen Aufwand hat der Kunde bei einer Umschuldung

Banken Wie wir bereits festgestellt haben, übernimmt die meiste Arbeit bei einer Umschuldung die neue Bank für den Kunden. Der Kunde muss sich im Grunde um nichts anderes kümmern, als das beste Angebot für sich zu finden. Bei einer Anzahl von über 2.000 Geldinstituten in Deutschland, ist das jedoch so gut wie unmöglich. Es empfiehlt sich also einen unabhängige Makler wie wir die Firma Baufinanzierung@BeMu es sind, mit dieser Aufgabe zu betreuen. Durch umfangreiche Softwareunterstützung ist es heute möglich, die günstigsten Angebote von Banken aus allen Bundesländern zu ermitteln. 

Anders als bei einer Prolongation (Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank) muss sich die neue Bank erst ein Bild über den Kunden und dessen Objekt machen. Daher benötigt sie natürlich aussagekräftige Unterlagen zu den Einnahmen und Ausgaben (Bonität) und zum Bleihungsobjekt an sich.

Folgende Unterlagen benötigen Banken in der Regel, um eine Kreditentscheidung treffen zu können:

  • die letzten drei Gehaltsnachweise, bzw. Bilanzen oder Gewinn- u. Verlustrechnungen bei Selbständigen
  • den letzten oder die letzten beiden Steuerbescheide
  • die Darlehensverträge der abzulösenden Darlehen und die aktuellen Darlehensstände
  • Nachweise über sonstige Einnahmen und Ausgaben, wie z.B. weitere Darlehen, die nicht umgeschuldet werden sollen.
  • Objektunterlagen ( dazu gehören, Pläne, Wohnflächenberechnung und die Berechnung des umbauten Raumes, sowie ein aktueller Grundbuchbauszug und aktuelle Fotos der Immobilie)
  • bei einer Eigentumswohnung gehören auch der ursprüngliche Kaufvertrag und die Teilungserklärung dazu

Wir werden immer wieder gefragt, ob die neue Bank ein für den Kunden kostenpflichtiges Wertgutachten für die Ermittlung des Objektwertes benötigt. In den meisten Fällen, kann die Wertermittlung an Hand der oben aufgeführten Unterlagen vorgenommen werden. Nur in Ausnahmefällen wird ein externes Wertgutachten benötigt, z.B. wenn es sich um ein sehr altes, oder ein Objekt handelt, oder wenn die Darlehenssumme eine gewisse Höhe überschreitet. Die Besichtigung der Immobilie durch einen Gutachter der Bank, ist jedoch mittlerweile gesetzlich vorgeschrieben. Diese Besichtigung nimmt die Bank jedoch auf eigene Kosten vor. Sollte es in Ausnahmefällen notwendig sein, dass ein kostenpflichtiges Gutachten erstellt werden muß, teilt Ihnen das die Bank im Vorfeld mit, damit Sie entscheiden können, ob Sie das möchten oder nicht.

Die Kosten für eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung

Wie bereits erwähnt, ist die eigentliche Ablösung des Darlehens und der Bankenwechsel kostenfrei. Lediglich die Kosten für die Umschreibung bzw. Abtretung der Grundschuld fallen an. Die Abtretung einer Grundschuld von 100.000 Euro kostet bei einem Vollzug durch die Bank ca. 200 Euro. Wie hoch die Kosten für Ihre eigene Grundbuchänderung sind, können Sie mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner online berechnen. Bei einigen unserer Bankpartner erhalten Sie sogar Ihre nachgewiesenen Notar- und Grundbuchkosten zurück. Somit wird Ihre Anschlussfinanzierung noch einmal günstiger.

Notar- und Grundbuchkostenrechner

Anschlussfinanzierung mittels Forwarddarlehen

Eine Anschlussfinanzierung kann zeitnah, also in den nächsten Wochen oder Monaten erfolgen. Sie kann aber auch schon längere Zeit vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindung geplant werden. Z.B. wenn die Zinsen, wie in der heutigen Zeit, sehr günstig sind und man in der nächsten Zeit mit steigenden Zinsen rechnet. Hier kann man sich schon heute den Zins für morgen reservieren lassen. Diese Zinsreservierung nennt man Forwarddarlehen. Eine Reservierung mittels eines Forwarddarlehens kann bis zu 60 Monate im Voraus erfolgen. Eine ausführliche Beschreibung, wie ein Forwarddarlehen funktioniert und was man dabei beachten sollte, finden Sie hier: Mehr Informationen zum Forwarddarlehen

Weiterführende Artikel:
Ab wann kann man eine Anschlussfinanzierung vornehmen
Anschlussfinanzierung in Verbindung mit öffentlichen Mitteln
Vorlasten im Grundbuch

Bernd Munder: Spezialist für Anschlussfinanzierungen Bei weiteren Fragen zu Ihrer Anschlussfinanzierung helfen wir Ihnen gerne.
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