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Das Grundbuch


Das Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches bei den zuständigen Amtsgerichten – Abteilung Grundbuchamt geführt wird. Es ist ein Verzeichnis der privaten Rechte an Grundstücken und hat die Aufgabe über diese Rechte zuverlässig Auskunft zu geben.

Das Grundbuch genießt den Stand des „guten Glaubens“. Das heißt alles, was im Grundbuch steht, stimmt. Was nicht im Grundbuch steht, stimmt auch. Ist ein Recht an einem Grundstück für eine Person im Grundstück eingetragen, wird angenommen, dass ihr das Recht auch tatsächlich zusteht. Ist ein eingetragenes Recht gelöscht, wird angenommen, dass das Recht nicht besteht. Der eingetragene Berechtigte muss also im Streitfall nicht beweisen, dass er das Recht besitzt, sondern die Gegenseite muss beweisen, dass dieses Recht nicht besteht. 

Es besteht Grundbuchzwang, d. h., jedes in Privatbesitz befindliche Grundstück muss im Grundbuch eingetragen sein. Dafür erhält jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. Dieses Blatt ist dann für dieses Grundstück das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Für die Finanzierung einer Immobilie ist das Grundbuch eine sehr wichtige Instanz. Hier lässt sich die Bank, Ihre als Sicherheit dienende Grundschuld, eintragen. Wenn ein Darlehen mit einer Grundschuld besichert werden kann, gewähren Banken einen weitaus günstigeren Zinssatz, als bei einem Privatdarlehen beispielsweise. Im allgemeinen auch Hypothekenzins genannt.

Geschichte des Grundbuchs

Unser heutiges Grundbuchsystem hat ganz verschiedenartige Wurzeln: germanische, römische, französische, sowie preußisch-mitteldeutsche. Der Schritt vom "Vorläufer" des heutigen Grundbuches, des Pfandbuchsystems, zum Grundbuchsystem erfolgte erst 1843 und zwar zuerst im Königreich Sachsen.

Aufteilung des Grundbuches

Das Grundbuch gliedert sich in vier Bereiche. Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke mit den von den Katasterämtern mitgeteilten Angaben nach Gemarkung (Ort), Flur und Flurstück, Nutzungsart (wie etwa Gebäude und Freifläche), Lage (Straße, Hausnummer) und Größe bezeichnet.

In Abteilung I wird der Eigentümer eingetragen und bei mehreren Eigentümern das sie verbindende Rechtsverhältnis (zum Beispiel "zu je ½ Anteil" oder "in Erbengemeinschaft".)

In Abteilung II werden Dienstbarkeiten eingetragen. Hierzu gehören etwa die Wege- und Leitungsrechte, das Altenteil, das Wohnungsrecht, der Nießbrauch oder die Reallast (monatliche Rente). Dort werden auch Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers vermerkt, wie zum beispielsweise Vorkaufsrechte, Rückauflassungen, Erbfolgen und Testamentsvollstreckungen, Zwangsversteigerungsanordnungen usw.

In Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen.

Heutige Verwendung des Grundbuches

Seinen ursprünglichen Status hat das Grundbuch bis heute nicht verloren. Mittlerweile jedoch, werden viele Grundbücher elektronisch geführt. D.h., es werden alle Daten, die bislang auf Papier geschrieben waren, auf elektronischen Datenträgern erfasst. Dieser Datenträger ist jetzt das Grundbuch. Die Sachbearbeiter bearbeiten die Grundbuchänderungen heutzutage online an ihrem Arbeitsplatz.

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