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Umschuldung

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Umschuldung einer Baufinanzierung


Umschuldung Die Zinsbindung Ihres Darlehens läuft demnächst aus und Sie sind auf der Suche nach einer günstigen Umschuldungsmöglichkeit? Oder Sie möchten überprüfen, ob sich eine vorzeitige Ablösung Ihres Darlehens für Sie lohnt? Hier finden Sie Tipps und Informationen zum Thema Umschuldung einer Baufinanzierung.

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Tipps und Informationen zum Thema Umschuldung

Anders als viele Banken behaupten, ist die Ablösung einer Baufinanzierung durch eine neue Bank zum Ende der Zinsbindung völlig problemlos und vor allem kostenlos machbar. Lediglich die Kosten für die Umschreibung bzw. Abtretung der Grundschuld fallen an. Und diese betragen bei einer Grundschuldabtretung von z.B. 100.000 Euro gerade einmal 200 bis 400 Euro. Die eigentliche Abtretung der Grundschuld regeln die Banken meist unter sich. Man muss also nicht erst die alte Grundschuld löschen und eine neue Grundschuld eintragen lassen.

Trotzdem lohnt sich der Bankenwechsel in den meisten Fällen, da viele Banken ihren bestehenden Kunden schlechtere Konditionen für die Anschlussfinanzierung gewähren, als Neukunden. Sie rechnen dabei einfach mit der Trägheit Ihrer Kunden. Bereits ab einem Zinsunterschied von nur 0,2 % lassen sich bei einem Anfangsdarlehen von 153.000 Euro über 20.000 Euro über die Gesamtlaufzeit sparen.

Prolongationsangebote der bisherigen Bank sollten deshalb unbedingt mit dem Markt verglichen werden. Für die auslaufenden 10-jährigen Zinsbindungen aus dem Jahr 2000-2005 wurden Zinsen zwischen 5,50 und 4,00 % vereinbart. Diese Kunden sollten nicht ungeprüft das Verlängerungsangebot ihrer Bank annehmen. Ein ausführlicher Vergleich der Finanzierungsangebote verschiedener Banken kann hier helfen viele tausend Euro zu sparen.

Da durch Tilgungen und eventuelle Sondertilgungen meist auch die Beleihungswerte gesunken sind, lassen sich in der Regel deutliche Einsparungen erzielen. Bei einigen unserer Bankpartner erhalten Sie bei einer Umschuldung zur neuen Bank sogar Ihre nachgewiesenen Notar- und Grundbuchkosten ganz oder teilweise zurück. Somit wird Ihre künftige Baufinanzierung noch einmal günstiger.

Vorlasten vermeiden

Eine oft unterschätzte Tücke bei Umschuldungen sind die sogenannten Vorlasten. Vorlasten sind weitere Darlehen, die auf der Immobilie lasten und die nicht abgelöst werden können, da z.B. die Zinsbindung dieser weiteren Darlehen noch länger läuft und die im Grundbuch im Rang vor dem umzuschuldenden Darlehen stehen.
Ein Beispiel zur Erklärung: Ein Kunde finanziert ein Haus und schließt zwei Darlehen ab. Eines mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und eines mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Beide Darlehen sind mit einer Grundschuld auf das Haus abgesichert. Nach 10 Jahren läuft die Zinsbindung des ersten Darlehens aus. Da das Angebot der Hausbank für die Anschlussfinanzierung zu teuer ist, möchte der Kunde nun zu einer anderen Bank wechseln, deren Angebot deutlich besser ist. Das zweite Darlehen läuft aber noch bei der alten Bank für fünf Jahre weiter. Nun passiert folgendes. Die eingetragene Grundschuld wird in Höhe der Restschuld des umzuschuldenden Darlehens an die neue Bank abgetreten. Die restliche Grundschuld bleibt bei der alten Bank zur Besicherung des Darlehens, welches noch weitere fünf Jahre läuft. 

Das Grundbuch sieht für den Fall, dass mehrere Grundschulden eingetragen sind, unterschiedliche Rangstellen vor. Der Gläubiger, der an erster Stelle steht, bekommt auch als erster sein Geld zurück, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Bleibt dann von dem Erlös noch etwas übrig, erhält der Gläubiger an zweiter Stelle sein Geld und so weiter. Das heißt, dass das Risiko für die Bank steigt, wenn sie nicht an erster Stelle im Grundbuch steht. Dafür verlangt sie dann vom Kunden höhere Zinsen für ein solches "nachrangiges" Darlehen. Das Darlehen, welches an erster Stelle im Grundbuch steht, wäre dann für die neue Bank eine sogenannte Vorlast.
Für den Kunden bedeutet das höhere Zinsen für das Darlehen, wenn es denn überhaupt eine Bank an zweiter Rangstelle finanziert. Deshalb sollte man als Kunde von Anfang an darauf achten, solche Vorlasten für den Fall einer Umschuldung zu vermeiden. Entweder man vereinbart nur gleichlaufende Zinsbindungen, oder aber man schreibt bereits zu Anfang fest, an welcher Rangstelle im Grundbuch die Grundschulden für die einzelnen Darlehen eingetragen werden.

Kosten einer Umschuldung

Wie eingehend bereits erklärt, kostet die eigentliche Umschuldung nichts. Auch die meiste Arbeit übernimmt die neue Bank für Sie. Lediglich die Eintragung im Grundbuch muss geändert werden. Dadurch entstehen natürlich Gebühren. Wie hoch die Gebühren für die Grundbuchänderung tatsächlich sind, können Sie mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner online berechnen.

Wenn Sie ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung umschulden möchten, verlangt die Bank oftmals eine zusätzliche Gebühr. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Jedes Institut berechnet für die Vorfälligkeitsentschädigung unterschiedliche Gebühren und Kosten für den entgangenen Zinsgewinn. Wie hoch diese Gebühr sein kann, und ob sich eine vorzeitige Umschuldung dann noch rechnet, können Sie mit unserem Onlinerechner ermitteln. Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Weiterführender Artikel zum Thema: Vorfälligkeitsentschädigung

Weiterführender Artikel zum Thema Umschuldung: Optimierungsmöglichkeiten bei Umschuldung

Vorlasten 

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