Was bedeutet die US-
Hypothekenkrise für deutsche
Baufinanzierungskunden?
Der Hintergrund:
Viele
Jahre stiegen die Preise für Wohnimmobilien
in den USA, bedingt durch einen
boomenden Arbeitsmarkt, stetige
Lohnsteigerungen und eine kräftige
Nachfrage von Einwanderern. Mit einem
historisch niedrigen Leitzins von 1 % im
Jahre 2004 standen den Verbrauchern
günstige Hypothekenzinsen wie noch nie
zur Verfügung. Das wirkte sich wie ein
Katalysator auf die Spekulation immer
währender Preisanstiege bei Immobilien
aus.
Jeder sah nun die
Chance, mit Immobilien reich zu werden.
Banken und Finanzinstitute ließen sich
innovative Produkte einfallen, um
möglichst vielen Kaufinteressenten eine
Finanzierung verkaufen zu können.
Die Kreditvergaberichtlinien wurden Zug
um Zug gelockert, so dass immer mehr
Kunden, die über kein Eigenkapital, vor
allem aber über ein zu geringes
Einkommen verfügten, zu Immobilienkäufern wurden. Hinzu kommt,
dass viele dieser Kunden, wie in Amerika
üblich, bereits hohe Konsumentenkredite
hatten.
Die Entwicklung:
Innerhalb von drei
Jahren wächst der sog.
"Sub-Prime-Markt" zum
größten Volumenbringer der
US-Kreditinstitute. Nur nehmen die
Banken die meisten Darlehen nicht mehr
in ihre eigenen Bücher sondern
verkaufen Sie, verpackt in innovative
Produkte, über den Kapitalmarkt an
Finanzinvestoren in der ganzen
renditehungrigen Welt.
Es folgen, von
2004-2006, 17 Leitzinserhöhungen
der US-Notenbank, bis auf 5,25 %. Damit
gerieten viele Kreditnehmer, die in
Amerika üblicherweise variable
Zinsbindungen haben, in arge
Bedrängnis. Die Kreditraten stiegen so
hoch, dass viele Ihre Kredite nicht mehr
bedienen können. Damit gerät auch die
Nachfrage am Immobilienmarkt ins
Stocken. Erst viele Monate später
werden die Auswirkungen klar und Anfang
2007 treten die ersten ernsten Probleme
auf. Die Anbieter von den sog.
Sub-Prime-Krediten können ihre Produkte
nicht mehr am Markt platzieren. Die
anderen Banken streichen ihnen daraufhin
die Kreditlinien, so dass sie schließen
müssen. Das ganze System von
Verbriefungen von Hypothekenkrediten in
den USA wackelt. Die
Kreditvergaberichtlinien werden wieder
angezogen, was zur Folge hat, dass die
Vergabe von Hypothekendarlehen in den
USA dramatisch zurückgeht. Eine
langwierige Korrektur des
US-Wohnimmobiliemarktes steht ins
Haus.
Nun befürchten
die US-Behörden eine negative
Auswirkung auf den privaten Konsum und
helfen kurzfristig mit
Unterstützungspaketen, wie der Leitzinssenkung
um 0,5 %. Dies sorgte erst einmal für
Entspannung am Markt, doch wie man
weiß, dauert die Korrektur einer
Übertreibungsphase meistens Jahre.
Welche Auswirkungen
hat dies für Deutschland ?:
Kurz
gesagt, keine. Denn bei uns hat die
Übertreibungsphase mit Immobilien und
deren schmerzliche Korrektur, bereits in
den neunziger Jahren stattgefunden.
Stichwort: Ostimmobilien. Wenn da
nicht.... ja wenn da nicht einige Banken
sich mit Milliardenbeträgen in
amerikanische Hypotheken engagiert
hätten und sich somit ebenfalls zu
Sanierungsfällen entwickelt hätten. Sofort
springen die Medien darauf an und man
hat das Gefühl, Deutschland ist
mittendrinn in dieser Krise.
So ist aber nicht.
Für deutsche Baufinanzierungskunden hat
diese Krise keinerlei negative
Auswirkung auf Ihr Vorhaben. Warum?
- Die Banken in
Deutschland legen Wert auf eine eher
vorsichtige Objekteinwertung und eine
konservative Bonitätsbewertung. D.h.
Darlehensnehmer müssen die
Darlehensraten langfristig tragen
können.
- In Deutschland
werden fast nur langfristige
Zinsbindungen vereinbart. D.h. Kunden
sind nicht den kurzfristigen
Zinsschwankungen an den Märkten
ausgeliefert, welche die Kreditraten
explodieren lassen könnten. Es herrscht
bei deutschen Baufinanzierungen in der
Regel hohe Kalkulationssicherheit.
- Es gibt zwar
auch in Deutschland Banken, die
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital
vergeben. Die Vergaberichtlinien sind
jedoch so ausgelegt, dass die Banken
sehr stark darauf achten müssen, dass
die Kunden eine starke und sichere
Einkommenssituation mitbringen müssen
und die Immobilien konservativ bewertet
werden. D.h. ein niedriges Einkommen und
eine geringe Eigenkapitalquote führt in
der Regel zu einer Ablehnung des
Finanzierungsantrages.
- Wie bereits
Eingangs erwähnt, hat Deutschland
bereits eine Korrektur der
Immobilienpreise hinter sich. Somit sind
die Preise im internationalen Vergleich
eher niedrig bewertet und haben seit 15
Jahren keine Steigerung mehr erlebt. Sie
gelten daher als beste Sicherheiten, die
Banken bekommen können.
Zusammenfassung:
In Deutschland gibt es derzeit weder
einen Boom bei Immobilien noch sind die
Banken bei der Kreditvergabe besonders
aggressiv auf Kundenfang aus. Vielmehr
ist eher das Gegenteil der Fall. Die
Preise sind niedrig und die Banken
bewerten Immobilien und Bonitäten eher
konservativ. Immobilieninteressenten
sollten sich daher nicht abschrecken
lassen, und die Gunst der Stunde nutzen,
da die Konditionen für
Baufinanzierungen in den vergangenen
Wochen um ca. 0,30% gefallen sind. Entscheidend
für die mittelfristige Zinsentwicklung
bleiben allerdings die tatsächlichen
Auswirkungen auf die Realwirtschaft in
den USA.
