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Vorlasten im Grundbuch


Vorlasten im Grundbuch
Eine Vorlast ist ein bereits bestehendes, mit einer Grundschuld abgesichertes Darlehen auf einer Immobilie, das im Grundbuch vor einem neu einzutragenden Darlehen steht und auch bestehen bleibt.

Eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung wird immer mit einer Grundschuld für die Bank im Grundbuch abgesichert. Dieses Grundbuch ist in Abteilungen und in sogenannte Rangstellen aufgeteilt. Eine Grundschuld wird übrigens in Abteilung III eingetragen. Wessen Grundschuld im Grundbuch als Erster eingetragen wird, steht an erster Rangstelle bzw. im ersten Rang. Wer als zweites eingetragen wird, an zweiter Stelle usw. Im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Gläubiger zuerst bedient, der an erster Stelle im Grundbuch steht. Bleibt von dem Versteigerungserlös danach noch etwas übrig, wird der Gläubiger bedient, der an zweiter Rangstelle steht usw. D.h. der Gläubiger, der an erster Stelle steht, hat die größte Sicherheit. Für alle weiteren Gläubiger steigt das Risiko im Falle einer Zwangsversteigerung leer auszugehen. Deshalb ist auch jede Bank bestrebt, an erster Rangstelle stehen zu können. Muß sich eine Bank nun an zweiter oder gar dritter Rangstelle eintragen, nennt man die im Rang vorstehende Grundschuld die Vorlast.

Wie kommen Vorlasten zustande ?

Eine Vorlast kommt immer dann zustande, wenn es unterschiedliche Darlehensgeber gibt. Es gibt nunmal nur einen ersten Rang. Eine Vorlast kann aber auch bei nur einer Bank als Gläubiger zustande kommen. Z.b. wenn die Bank selbst Ihre eigene Grundschuld in erst- und zweitrangig aufteilt. Wenn der Kunde wenig Eigenkapital mitbringt wird dies häufig praktiziert. Für den Darlehensteil, der an zweiter Rangstelle steht und somit eine Vorlast hat, werden dann höhere Zinsen verlangt. Eine weitere Möglichkeit ist, wenn Darlehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten aufgenommen werden. Hier kommt es vor, dass dann die Bank selbst ihre eigene Grundschuld als Vorlast sieht. 

Ein weiterer Fall ist z.B. wenn zuerst ein Grundstück gekauft und finanziert wird und erst zu einem späteren Zeitpunkt der eigentliche Bau finanziert werden soll. In solchen Fällen ist man quasi gezwungen bei der Bank zu finanzieren, die auch bereits den Grundstückskauf finanziert hat. Ansonsten würden Vorlasten entstehen und eine andere Bank wird entweder gar nicht finanzieren, oder zu einem deutlich höheren Zinssatz. Man sollte also bereits beim Grundstückskauf den Zinssatz und die Machbarkeit für die Gesamtfinanzierung festlegen, oder aber die Zinsbindung entsprechend kurz wählen.

Vorlasten bei Anschlussfinanzierungen

Am häufigsten jedoch kommen Vorlasten bei einer Anschlussfinanzierung bzw. bei einer Umschuldung zustande. Und zwar immer dann, wenn nur ein Teil des Ursprungsdarlehens abgelöst bzw. umgeschuldet werden kann, weil das Darlehen aufgeteilt wurde und unterschiedliche Zinsbindungen vereinbart wurden. Hier wird die ursprüngliche Bank nicht auf ihre erste Rangstelle im Grundbuch zugunsten der neuen Bank verzichten, solange das Darlehen mit der längeren Zinsbindung noch bei dieser Bank läuft. Es entsteht also eine Vorlast. Somit kann einem die eigene Bank entweder den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung diktieren, oder man bekommt nicht den optimalen Zinssatz bei einer neuen Bank, da diese nur eine nachrangige Grundschuld erhält. Vermeiden Sie es also unterschiedliche Zinsbindungen ohne Planung zu vereinbaren, sonst haben Sie bei den Zinsverhandlungen bei Ihrer Anschlussfinanzierung die deutlich schlechteren Karten.

Wichtig ! Eine Vorlast bei einer Anschlussfinanzierung bedeutet also nicht das Ursprungsdarlehen, welches durch das neue Darlehen abgelöst werden soll, sondern sie bezeichnet das Darlehen, welches nicht abgelöst werden kann und im Rang vor dem neuen Darlehen steht und auch bestehen bleibt. Hier kommt es bei Kunden immer wieder zu Verwechslungen. Deshalb sei dies hier noch einmal erwähnt.

Welche Auswirkungen haben Vorlasten ?

Für die Bank bedeuten Vorlasten ein höheres Risiko. Für Sie als Kunden bedeutet dies höhere Zinsen für das nachrangige Darlehen. Lediglich öffentliche Banken, die Landesfördermittel vergeben und Bausparkassen akzeptieren auch Vorlasten ohne Zinsaufschläge. Es gibt aber auch sehr viele Banken, die überhaupt keine Vorlasten akzeptieren. Hier ist eine Finanzierung dann überhaupt nicht möglich. Es sind aber oftmals gerade diese Banken, die bei einer erstrangigen Absicherung im Grundbuch die besten Zinssätze für Ihre Kunden bieten würden. Man sollte also bereits bei der Planung seiner Baufinanzierung vermeiden, dass später Vorlasten entstehen werden. Die nächste Anschlussfinanzierung kommt bestimmt. Bernd Munder

Baufinanzierung @ BeMu
(10.01.2013)

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