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Wie das Baudarlehen nicht zur Schuldenfalle wird


Baudarlehen
Wer in der aktuellen Situation eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, hat Glück. Zinsen sind so günstig wie nie, und das haben immer mehr Menschen erkannt. Auch diejenigen, deren Budget bisher nicht für eine Immobilienfinanzierung ausreichte, möchten nun einen Kredit beantragen. Hier gilt allerdings äußerste Vorsicht, schließlich möchte niemand in die Schuldenfalle tappen.

Häufige Fehler

Immobilienkäufer sind oftmals sehr übereifrig und kaufen das erstbeste Haus, ohne den Markt genauer zu analysieren. Seit der Finanzkrise ab 2007 kommt ein entscheidender Faktor hinzu: die Unsicherheit. Niedrige Zinsen sorgen aktuell dafür, dass sich überdurchschnittlich viele Menschen für ein Eigenheim begeistern. Häufig schlagen sie allerdings voreilig zu. Sie lieben den Baustil, die Nähe zur Schule der Kinder oder dem eigenen Arbeitsplatz und freuen sich über freundliche Nachbarn. Das Resultat: Investitionen ohne klare Strategien. Ein weiteres Problem ist die „Liebe zur Heimat“. Im Gegensatz zu US-amerikanischen Bürgern ziehen die Deutschen nur ungern um. Damit verpassen sie häufig die Chance, besser zu leben.

Warum billig nicht immer gut ist

Die aktuell niedrigen Bauzinsen sind eine wahre Verlockung für schwache Menschen. Leider führt „billiges Geld“ häufig zu unnötigen Schulden, die langfristige Finanzierung wird völlig außer Acht gelassen. Nachfolgend ein Beispiel, um das Problem klar zu machen:

Eine Familie möchte eine Immobilie im Wert von 150.000 Euro kaufen. Dazu stellt eine Bank ein Darlehen mit einer Zinsbindung von nur fünf Jahren bei 1 Prozent Tilgung zur Verfügung. Die monatlichen Kosten belaufen sich auf lediglich 372 Euro, weniger, als viele Menschen für ihre Miete zahlen. Das Problem: Nach fünf Jahren beträgt die Restschuld noch 142.500 Euro. Steigen die Zinsen zu diesem Zeitpunk um zwei oder drei Prozentpunkte an, verdoppelt sich die monatliche Belastung.

Kann die Familie die Raten nicht mehr zahlen, verliert sie nicht nur ihr Heim, sondern riskiert womöglich auch die Privatinsolvenz. Zinstilgungen von einem Prozent sind in Deutschland keine Seltenheit. Sie besitzen allerdings ein großes Risiko: Nämlich die Verlängerung der Kreditlaufzeit auf mehr als 50 Jahre.

Hauskauf ohne Eigenkapital

Angesichts unsicherer Zeiten wollen immer mehr Menschen jetzt ein Haus kaufen, auch wenn sie gar kein Eigenkapital besitzen. Grundsätzlich sollte jeder, der in eine Immobilie investieren möchte, etwa 20 bis 30 Prozent der Summe selbst finanzieren können. Einge Banken bieten Finanzierungsmöglichkeiten ohne Eigenkapital an, auch bekannt als Vollfinanzierung. Was sich nach einem Traum anhört, kann schnell zum Albtraum werden. Die Vollfinanzierungen übernehmen teilweise auch Nebenkosten. Zur Zielgruppe gehören junge Familien, die gut verdienen, bis dato aber noch keine Rücklage bilden konnten. Kunden ohne Eigenkapital bringen für Banken ein erhöhtes Risiko mit sich. Dementsprechend hoch sind die Anforderungen für einen solchen Kredit: Interessierte müssen einen sicheren Job besitzen und sehr gut verdienen. Selbstständige und Freiberufler müssen zusätzlich beweisen, dass sie vertrauenswürdig sind. Das sind die Risiken und Nachteile der Vollfinanzierung:
  • hohe Zinsen und Laufzeiten
  • sehr viele Anforderungen für Kreditvergabe
  • Zinsbindung kurzfristig
  • ohne Rücklage kann der Verlust des Jobs den finanziellen Ruin bedeuten

Grundsätzlich ist die Vollfinanzierung beziehungsweise jegliche Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital, nicht zu empfehlen. Selbst wer aktuell viel verdient, einen sicheren Arbeitsplatz gibt es nicht, außer er ist vertraglich auf unbegrenzte Zeit festgeschrieben, und selbst dann könnte die Firma insolvent werden. Wer seinen Arbeitsplatz verliert, kann die monatlichen Raten nicht mehr zahlen und ist finanziell ruiniert. Genauso problematisch können höhere Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung sein. Selbst eine kleine Erhöhung kann die monatlichen Raten verdoppeln.

So gelingt die Immobilienfinanzierung

Planung ist alles - auch, oder gerade, bei der Immobilienfinanzierung. Nachfolgend einige Tipps, mit der die Finanzierung des Traumhauses gelingt:
  1. Ziele setzen: Bevor sich Interessierte Gedanken über die Finanzierung machen, sollten sie eine Liste mit den Dingen erstellen, die sie sich von ihrem zukünftigen Zuhause erwarten. Familien mit jungen Kindern werden sich mit Sicherheit über eine Schule in der Nähe freuen, junge, kinderlose Paare dagegen suchen womöglich eine Wohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes.
  2. Angebote vergleichen: Portale wie immobilienscout24.de bieten ausreichend Material, mit der die Wunschimmobilie gefunden werden kann. Nicht vergessen: Nicht direkt beim erstbesten Angebot zuschlagen, sondern mögliche Kandidaten genau vergleichen.
  3. Haus besichtigen: Bilder sind schön und gut, geben aber keine Auskunft über den tatsächlichen Zustand einer Immobilie. Gerade dieser ist bei der Finanzierung von großer Bedeutung. Besteht Renovierungsbedarf? Dann muss das in die Immobilienfinanzierung einkalkuliert werden.

Nach dem Einzug: Anschlussfinanzierung planen

Jahre später nach dem Umzug in das neue Haus ist die Finanzierung noch lange nicht abgeschlossen. Immobilienbesitzer müssen sich früher oder später um die Anschlussfinanzierung kümmern, nämlich spätestens 6 Monate vor dem Ablauf der Kreditlaufzeit. Die Anschlussfinanzierung ist aus dem Grund so wichtig, weil die Zinsen heute sehr niedrig sind. Ob sie das auch in 20 Jahren sein werden, ist schwer zu sagen, es ist definitiv sehr unwahrscheinlich. Empfehlenswert ist das sogenannte Forward-Darlehen: Eigentümer können sich zum Zeitpunkt von günstigen Konditionen diese für ihre Anschlussfinanzierung sichern, vorausgesetzt ihre Finanzierung läuft in maximal fünf Jahren aus. Wer nicht diese Möglichkeit hat, hat zwei Möglichkeiten:
  1. Den Kredit beim aktuellen Anbieter fortführen.
  2. Angebote vergleichen und zu einem vorteilhafteren Anbieter wechseln.

Letztere ist in der Regel die bessere Wahl, da Banken daran interessiert sind, die Kunden der Konkurrenten zu sich zu holen. Sie unterbreiten den Kunden anderer Banken somit vorteilhafte Angebote. Vergleichen lohnt sich also.

 

Bild: © Thorben Wengert / pixelio.de

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